Rent to buy, questioni aperte sull’imposizione indiretta

 

Quante volte si applica il registro? In che misura? E per le cessioni non imponibili a IVA? E per la registrazione?

Sono questi i principali dubbi di Assonime sulla disciplina delle imposte indirette da applicarsi al contratto di “rent to buy”. Dubbi che vengono sollevati all’interno della Circolare n. 27 del 17 settembre 2015 con cui l’Associazione termina il lavoro di approfondimento svolto sul nuovo contratto, a cui aveva dato avvio con la Circolare n. 21/E/2015, in tema di imposizione diretta.

Seguendo la distinzione già operata dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 21/E/2015), Assonime nella nuova trattazione distingue il rapporto contrattuale in tre parti: la qualificazione del canone, separando la parte imputabile al godimento dell’immobile da quella imputabile al corrispettivo per la cessione; il successivo trasferimento dell’immobile e la mancata conclusione della compravendita. Stando a quanto evidenziato, le questioni ancora aperte interessano tutte l’applicazione dell’imposta di registro alla parte di canone imputabile al corrispettivo per la cessione.

Come evidenziato non è chiaro quante volte debba essere applicata l’imposta di registro, a seconda che si considerino le disposizioni del contratto in forma unitaria ovvero come atti distinti (godimento e corrispettivo per la cessione). L’Agenzia delle Entrate, infatti, nella menzionata Circolare n. 21/E, sebbene propenda per la seconda delle due soluzioni (atti distinti), contestualmente precisa “qualora l’imposta proporzionale di registro applicata in relazione al canone di locazione, unitamente all’imposta proporzionale di registro sull’acconto prezzo risulti complessivamente inferiore all’importo di euro 200, deve essere corrisposta l’imposta di registro nella misura di euro 200”. Tenuto presente che l’imposta applicabile in sede di registrazione è quella fissa di euro 200, se la parte di canone da imputare a corrispettivo è soggetta ad IVA, secondo Assonime si può ritenere “che l’ufficio non possa liquidare più di un’imposta sugli atti in questione” o almeno che “l’Agenzia fornisca ulteriori chiarimenti su questo punto”.

Per capire che imposta si applica nei casi in cui la cessione non sia imponibile ad IVA ma sia esente, in assenza di indicazioni da parte delle Entrate, Assonime suggerisce di distinguere i casi in cui la cessione abbia a oggetto immobili abitativi da quelli in cui abbia a oggetto immobili strumentali: per i primi, il regime di esenzione dall’IVA comporta che l’operazione non si consideri soggetta a IVA ai fini dell’alternatività fra i due tributi, pertanto, per l’Assonime, gli acconti in questione “dovrebbero essere assoggettati all’imposta di registro in misura proporzionale con l’aliquota del 3 per cento”. Per gli strumentali, invece, il regime di esenzione IVA comporta che l’operazione si consideri soggetta a IVA ai fini in esame, dovendosi escludere, per l’Associazione, l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale e lasciando solo quella in misura fissa.

Infine, come sottolineato dall’Associazione, sebbene l’Agenzia abbia precisato che il termine è quello di 30 giorni previsto per la richiesta di registrazione dei contratti di locazione, “si deve tener conto anche del fatto che il contratto in esame è soggetto a registrazione in ragione di due profili autonomi, e cioè una locazione e un atto a contenuto patrimoniale avente a oggetto il pagamento di acconti per una futura vendita. Per questa seconda disposizione sarebbe forse applicabile il termine ordinario di venti giorni stabilito dall’art. 13 del T.U. Anche questo punto merita un ulteriore chiarimento da parte dei competenti organi amministrativi”.