La cedolare secca sugli affitti di immobili abitativi è sempre più conveniente

Già dal 2013, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta dal 19% al 15%. La disposizione di cui trattasi, infatti, ha effetto a decorrere dal periodo d’imposta 2013 e si applica automaticamente ai contratti in argomento per i quali vige(va) la cedolare secca del 19%.

Tanto premesso, si propone una disamina complessiva della materia riferita alla cedolare secca sugli immobili, alla luce dei numerosi interventi interpretativi forniti dall’Agenzia delle entrate in questi primi tre anni di applicazione della disciplina.

In estrema sintesi la normativa prevede:

  • aliquote della cedolare secca:
  • 21% del canone di locazione (generalità degli affitti abitativi);
  • 15% del canone di locazione (affitti a canone concordato: ossia studenti universitari, contratti transitori per lavoro, etc.).

Detta tipologia contrattuale prevede che le parti possano aderire a contratti-tipo, definiti sulla base di accordi locali negoziati tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini. Questi accordi sono coordinati a livello nazionale da una convenzione quadro, che fissa i criteri generali per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale, al fine di individuare aree omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipi edilizi. Per ogni zona individuata, l’accordo locale determina infatti un valore minimo e massimo del canone, sulla base della tipologia dell’alloggio, dello stato manutentivo dell’alloggio e dello stabile, della presenza di spazi comuni, della dotazione di servizi igienici, ecc.; all’interno di questi due valori estremi, le parti determinano, in seguito, il canone d’affitto da applicare al loro caso specifico. Il contratto convenzionato o assistito ha una durata minima di tre anni, prorogabili di altri due anni, salva la facoltà di diniego del locatore.

  • Persone fisiche – il regime si applica solo se il locatore (proprietario o usufruttuario) è persona fisica e se il conduttore è persona fisica. In verità (ma l’ipotesi è assai circoscritta) i conduttori possono anche essere enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la specifica destinazione degli immobili al solo uso abitativo in conformità alle proprie finalità istituzionali.
  • Immobili solo abitativi – l’immobile deve essere uso abitativo (categoria catastale da A1 ad A11, escluso A10) e il regime si applica anche alle pertinenze (box e cantina) congiuntamente locate.

Affitto singole camere:  anche il contratto di locazione di una singola stanza di un immobile, ad uso abitativo, può essere gestito con la cedolare secca. Fino a quando anche una sola stanza è affittata a cedolare secca, tutte le altre stanze devono essere affittare a cedolare secca. Dunque per affittare una stanza a contratto di locazione con tassazione ordinaria occorre che tutte altre stanze si siano liberate.

Sublocazione: non è applicabile la cedolare secca.

Immobili ubicati all’estero: non è applicabile la cedolare secca.

  • Decisione del locatore – l’opzione è di esclusiva competenza del locatore e il conduttore non si può opporre (peraltro il conduttore ne ha solo benefici poiché non si pagano imposte di registro e bollo e non si può applicare alcun incremento al canone di locazione).
  • Opzione con la registrazione – si opta per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto o in occasione della prima scadenza annuale del contratto (utilizzando appositi modelli di registrazione da presentare all’Agenzia delle Entrate).
  • Contratti senza registrazione – la cedolare secca si può applicare anche ai contratti per i quali non occorre la registrazione (case per vacanza di durata inferiore a 30 giorni).
  • Facoltà di revoca – l’opzione è garantita da ampia libertà: si può, di anno in anno, esercitare, revocare, riesercitare, secondo quella che è la convenienza contingente del locatore.
  • Rinuncia agli incrementi del canone – il locatore – prima della registrazione del contratto ovvero prima di comunicare con l’apposita modulistica all’agenzia delle entrate alla scadenza annuale la volontà di optare per la cedolare – deve comunicare, con lettera raccomandata postale (non a mano), al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, a qualunque incremento del canone anche se previsto nel contratto, incluso ISTAT .
  • Importo minimo della cedolare – la cedolare secca pari al 15 o 21% non può comunque essere inferiore all’imposta determinata applicando il reddito catastale.
  • Imposte sostituite – la cedolare secca sostituisce: Irpef, addizionali regionali e comunali all’IRPEF, imposta di registro del 2% sul canone, imposta di bollo sul contratto di locazione. Se si passa da un contratto ordinario ad uno a cedolare secca non si paga l’imposta di registro per la proroga o il rinnovo.
  • Possesso di più immobili – se una persona possiede più immobili abitativi può decidere di optare anche solo per alcuni di questi. In questo modo, in presenza di oneri deducibili (spese mediche, assicurazioni sulla vita, etc.), previa simulazione di convenienza, può massimizzare il risparmio d’imposta.  
  • Immobili cointestati – se due persone (es. marito e moglie, ovvero fratello e sorella) possiedono un immobile cointestato, la scelta della cedolare secca da parte di uno non vincola l’altro comproprietario. La raccomandata andrà fatta solo dal proprietario che intende optare per la cedolare specificando che la disciplina di cui trattasi si applica solo con riferimento alla sua quota del canone di locazione. Sul canone di locazione del comproprietario che non ha optato si applica la disciplina generale.

La cedolare secca è senz’altro in via generale assai agevolativa, tuttavia non si può completamente escludere che la tassazione ordinaria sia più vantaggiosa. Questa ipotesi riguarda soggetti a reddito assai basso, con oneri deducibili di importo significativo. Si ricorda, peraltro, che i redditi degli affitti fruiscono dal 2013 in via ordinaria di una deduzione forfetaria del 5% (e non più del 15%), cui si aggiunge quella ulteriore del 30% per gli affitti a canone vincolato. Di ciò occorrerà tenere in considerazione nei calcoli di convenienza.