Attestato di prestazione energetica per gli atti traslativi onerosi, gratuiti e locazioni

Premessa

Con il DL n. 63/2013 è stata data attuazione ad una nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico dell’edilizia, che prevede l’introduzione dell’APE (attestato di prestazione energetica) insostituzione dell’attestato di certificazione energetica. In buona sostanza, tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico” (esclusi, pertanto, gli edifici il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante) debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica. L’obbligo di dotazione riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono. Nello specifico, devono esseredotati della certificazione energetica in occasione di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione (per cui detto trasferimento o la nuova locazione costituiscono il presupposto stesso dell’obbligo di dotazione) i cd. “FABBRICATI ESISTENTI”: ossia tutti gli edifici (a prescindere dall’epoca di costruzione) che comportino un “consumo energetico”. Rammentiamo, infine, che, con le modifiche apportate dal D.L. 63/2013, sono state ampliate le ipotesi sanzionatorie già previste dal d.lgs. 192/2005: i)in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a “ristrutturazioni importanti”, il costruttore o il proprietario sono puniti con lasanzione amministrativa non inferiore a €. 3.000,00 e non superiore a €. 18.000,00; ii) in caso diviolazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita (o, secondo l’interpretazione preferibile, in caso di atto traslativo a titolo oneroso), il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 3.000,00 e non superiore ad €. 18.000,00; iii) in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 300,00 e non superiore ad €. 1.800,00; iv) in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 500,00 e non superiore a €. 3.000,00 (la sanzione, in questo caso colpisce il responsabile dell’annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio a pubblicizzare l’offerta di vendita ovvero il mediatore, se a lui è stata affidata la trattativa).

Con il DL n. 63/2013 è stata data attuazione ad una nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico dell’edilizia, che prevede l’introduzione dell’APE (attestato di prestazione energetica) in sostituzione dell’attestato di certificazione energetica.

In particolare, la disciplina dettata dal d.lgs. 192/2005 in materia di Attestato di Certificazione Energetica (ACE), e dai successivi provvedimenti normativi, è stata nuovamente modificata ed innovata, in maniera rilevante, con il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 convertito con Legge 3 agosto 2013 n. 90. Con tale decreto:

  • è stato soppresso l’attestato di certificazione energetica, definito come il “documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio”, attestato che doveva essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella direttiva comunitaria 2002/91/CE (recepite nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59);
  • è stato introdotto, in sua sostituzione, l’attestato di prestazione energetica, definito come “il documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica”, attestato che deve essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella nuova direttiva comunitaria ossia nella direttiva 2010/31/UE.

Documento

Definizioni

Modalità di redazione

 

Attestato di certificazione energetica

Documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio

Attestato che doveva essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella direttiva comunitaria 2002/91/CE (recepite nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59)

 

 

Attestato di prestazione energetica

Documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica

Attestato che deve essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella nuova direttiva comunitaria ossia nella direttiva 2010/31/UE

Il rilascio dell’attestato di prestazione energetica a partire dal 06.06.2013

L’attestato di prestazione energetica deve, a norma dell’art. 4 del D.Lgs.. 192/2005, essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella direttiva comunitaria 2010/31/UE, e non più sulla base delle prescrizioni contenute nella precedente direttiva 2002/91/CE (recepite nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, già emanato in attuazione del previgente art. 4 d.lgs. 192/2005 e sulla cui base dovevano essere redatti gli attestati di certificazione energetica sino a tutto il 5 giugno 2013, ossia prima dell’entrata in vigore del DL. 63/2013).

OSSERVA

Tuttavia nelle more dell’emanazione dei nuovi decreti ministeriali, di recepimento della direttiva 2010/31/UE, i tecnici abilitati potranno comunque rilasciare un attestato di prestazione energetica (così come definito dall’art. 2, c. 1, lett. l-bis, d.lgs. 192/2005, nuovo testo), utilizzando, ovviamente, i criteri di calcolo contenuti nel D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59.
migliorare le prestazioni energetiche degli edifici;

La “normativa sull’efficienza energetica” si prefigge sostanzialmente l’obiettivo di stabilire i criteri, le condizioni e le modalità per:

  • favorire lo sviluppo, la valorizzazione e l’integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici;
  • determinare i criteri generali per la certificazione della prestazione energetica degli edifici e per iltrasferimento delle relative informazioni in sede di compravendita e locazione;
  • effettuare le ispezioni periodiche degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva al fine di ridurre il consumo energetico e le emissioni di biossido di carbonio;
  • sostenere la diversificazione energetica;
  • promuovere la competitività dell’industria nazionale attraverso lo sviluppo tecnologico;
  • coniugare le opportunità offerte dagli obiettivi di efficienza energetica con lo sviluppo di materiali, di tecniche di costruzione, di apparecchiature e di tecnologie sostenibili nel settore delle costruzioni e con l’occupazione;
  • conseguire gli obiettivi nazionali in materia energetica e ambientale;
  • razionalizzare le procedure nazionali e territoriali per l’attuazione delle normative energetiche al fine diridurre i costi complessivi, per la pubblica amministrazione e per i cittadini e per le imprese;
  • applicare in modo omogeneo e integrato la normativa su tutto il territorio nazionale;
  • assicurare l’attuazione e la vigilanza sulle norme in materia di prestazione energetica degli edifici, anche attraverso la raccolta e l’elaborazione di informazioni e dati;
  • promuovere l’uso razionale dell’energia anche attraverso l’informazione e la sensibilizzazione degli utenti finali.Ad attuazione di quanto sopra, tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico (esclusi, pertanto, gli edifici il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante) debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica. L’obbligo di dotazione riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono.
Definizioni

 

 

EDIFICIO

Sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno; la superficie esterna che delimita un edificio può confinare con tutti o alcuni di questi elementi: l’ambiente esterno, il terreno, altri edifici.Il termine può riferirsi a un intero edificio ovvero a parti di edificio progettate o ristrutturate per essere utilizzate come unità immobiliari a sé stanti”.

UNITA’ IMMOBILIARE

Parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente.

L’art. 6, c. 4. d.lgs. 192/2005 consente di riferire l’attestato di prestazione energetica a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L’attestato di prestazione energetica, peraltro, può essere riferito a più unità immobiliari solo se sussistono le seguenti condizioni:

  • che le unità certificate abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione di contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria;
  • che le unità certificate siano servite dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.Diversi sono i presupposti fissati dall’art. 6, commi 1 e 2, D.lgs. 192/2005 per il sorgere dell’obbligo di dotazione. Si può distinguere tra:
  • presupposto di carattere oggettivo (legato a specifiche caratteristiche degli edifici inerenti l’epoca di costruzione o ristrutturazione, la natura “pubblica” del soggetto proprietario o detentore dell’immobile, ecc.);
  • presupposto di carattere contrattuale (legato al trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito dell’edificio o alla sua locazione).Alcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, o da un nuovo contratto di locazione.
Edifici che devono essere dotati di APE a prescindere
 

 NUOVI EDIFICI

Edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l’8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento); detti edifici debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. L’attestato, in questo caso, è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. (art. 6, c. 1, d.lgs. 192/2005).

  

 EDIFICI RISTRUTTURATI

Deve trattarsi, peraltro, di “ristrutturazioni importanti”, tali essendo definite dall’art. 2, c. 1, lett. l-viciesquater, d.lgs. 192/2005, gli interventi edilizi, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono; in particolare, detti interventi consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture.

EDIFICI PUBBLICI

Detti edifici debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità.

l trasferimento degli immobili e l’APE 

Devono essere dotati della certificazione energetica in occasione di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione (per cui detto trasferimento o la nuova locazione costituiscono il presupposto stesso dell’obbligo di dotazione) i cd. “FABBRICATI ESISTENTI”: ossia tutti gli edifici (a prescindere dall’epoca di costruzione) checomportino un “consumo energetico” e che non siano riconducibili a quelli indicati sopra (per i quali opera il cd. “presupposto oggettivo”);

OSSERVA

Pertanto, tutti i cd. “FABBRICATI ESISTENTI”, comportanti un consumo energetico, debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica in occasione di un atto di trasferimento sia a titolo oneroso che a titolo gratuito ovvero di un nuovo contratto di locazione.

TIPOLOGIE DI TRASFERIMENTO INTERESSATI DALL’APE

Atti traslativi a titolo oneroso

L’obbligo di dotazione e consegna (ma non anche quello di allegazione, come si avrà modo di chiarire più avanti) dell’attestato di prestazione energetica sussiste in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino l’immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione di edifici comportanti un consumo energetico.

Atti traslativi a titolo gratuito

L’obbligo di dotazione e consegna troverà applicazione in tutti quei casi in cui, a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una della parti contrattuali a favore dell’altra, quest’ultima non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta né a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento. Ne restano esclusi, invece, gli atti a titolo gratuito privi di effetti traslativi.  

Il preliminare e le trattative contrattuali

L’obbligo di dotazione e consegna (ma non anche quello di allegazione, come si avrà modo di chiarire più avanti) dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.

La locazione o il leasing

L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica ed anche l’obbligo di allegazione (del quale il primo è funzionale) sorgano nel caso di stipula di un contratto di locazione. Peraltro deve trattarsi di una nuova locazione come si evince dall’art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005

Osserva

Pertanto, non si applica la disciplina in commento, pertanto, se non si è in presenza di una nuova locazione (ad esempio in presenza di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione).

Si ritiene, inoltre applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione anche ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione(e sempreché si tratti di nuovi contratti):

Il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);

L’affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico).

Il trasferimento e la locazione di immobile da costruire

Nel caso di trasferimento e/o di locazione di edificio prima della sua costruzione, l’alienante e/o il locatore dovranno:

ü  fornire evidenza, in contratto, della futura prestazione energetica (in pratica dare atto di quella che sarà la classe di prestazione energetica di appartenenza dell’edificio e delle caratteristiche di rendimento energetico)

ü  produrre l’attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

Le sanzioni

Con le modifiche apportate dal D.L. 63/2013, sono state ampliate le ipotesi sanzionatorie già previste dal d.lgs. 192/2005, ed in particolare sono state previste nuove sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica, anche per i fabbricati esistenti, superando, di fatto, la questione, sorta in passato, circa laderogabilità o meno dell’obbligo di dotazione della certificazione energetica, questione sorta proprio per i fabbricati esistenti, causa, per l’appunto, la assenza di sanzioni per il caso di mancata dotazione.

L’art. 15, D.lgs. 192/2005, prevede, fra le altre, le seguenti sanzioni:

  • in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a “ristrutturazioni importanti”, il costruttore o il proprietario sono puniti con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 3.000,00 e non superiore a €. 18.000,00;
  • in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita (o, secondo l’interpretazione preferibile, in caso di atto traslativo a titolo oneroso), il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 3.000,00 e non superiore ad €. 18.000,00;
  • in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 300,00 e non superiore ad €. 1.800,00;
  • in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 500,00 e non superiore a €. 3.000,00 (la sanzione, in questo caso colpisce il responsabile dell’annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio a pubblicizzare l’offerta di vendita ovvero il mediatore, se a lui è stata affidata la trattativa).

Allegazione

 

La legge 90/2013, di conversione del D.L. 63/2013, ha introdotto, nel corpo del d.lgs. 192/2005, una nuova disposizione (il comma 3bis dell’art. 6), la quale prevede che L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

C’è subito da osservare che l’obbligo di allegazione è strettamente collegato all’obbligo di dotazione della certificazione energetica. Anzi, l’obbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo (a titolo oneroso o gratuito) o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio all’osservanza dell’obbligo di allegazione. Ne discende che non sussiste obbligo di allegazione laddove sia escluso (in base alla vigente disciplina) l’obbligo di dotazione.

OSSERVA 

La norma in commento stabilisce che l’obbligo di allegazione è posto a pena di nullità. Contrariamente, però, a quanto prevedeva l’art. 15, c. 8, del d.lgs. 192/2005, nel suo testo originario (successivamente abrogato dall’art. 35, c. 2-bis, decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 nel testo emendato in sede di conversione dalla legge 6 agosto 2008 n. 133) la norma in commento non prevede più che “la nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente”. Il legislatore ha ritenuto, pertanto, di non far più ricorso ad una nullità cd. “di protezione” (o relativa). Siamo, quindi, in presenza di una nullità assoluta, con la conseguenza che:

  • la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice;
  • l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione;
  • il contratto nullo non può essere convalidato.

L’allegazione dell’ape ai contratti di locazione

In merito al trattamento da riservare, ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta di bolloall’attestato di prestazione energetica (APE) da allegare, in particolare, ai contratti di locazionel’Agenzia delle Entrate ( Risoluzione n. 83/E) ha precisato quanto segue.

La richiesta di registrazione di un atto vale anche per i relativi allegati (con conseguente inapplicabilità di un’imposta autonoma), purché in assenza di obbligo di registrazione. Di conseguenza, relativamente all’APE, l’Agenzia precisa che l’imposta di registro:

  • non è applicabile nelle ipotesi di registrazione del contratto di locazione con contestuale allegazione dell’attestato.
  • è applicabile qualora l’interessato intenda registrare volontariamente l’APE in un momento successivo al contratto di locazione, ad esempio per conferirgli data certa.

OSSERVA

L’art. 8, DPR n. 131/86 dispone, infatti, che “chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta, la registrazione di un atto”. In tal caso è dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari a € 168 (€ 200 dall’1.1.2014), a prescindere dalla disciplina applicabile al contratto di locazione cui tale attestazione si riferisce.
L’Agenzia delle entrate afferma, inoltre, che, il soggetto che ha registrato in via telematica il contratto di locazione può presentare all’Ufficio l’APE in forma cartacea unitamente alla ricevuta di avventa registrazione, senza pagamento dell’imposta di registro.

L’Agenzia delle Entrate nella citata Risoluzione n. 83/E precisa, infine, che l’APE:

  • non sconta l’imposta di bollo qualora sia “allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione”. Infatti l’art. 37, DPR n. 445/2000 esonera dall’applicazione della suddetta imposta le dichiarazioni sostitutive di atto notorio;
  • deve essere assoggettato all’imposta di bollo nel caso in cui, al contratto di locazione, sia allegata copia del suddetto attestato con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un Pubblico ufficiale ai sensi dell’art. 1, Nota 1, Tariffa Parte I, DPR n. 642/72. 

OSSERVA

In tale ipotesi l’imposta va applicata nella misura di € 16 per ogni foglio poiché l’imposta di bollo su copia è sempre dovuta a prescindere dal trattamento del documento originale