Agevolazioni fiscali connesse agli acquisti, costruzioni e ristrutturazioni di abitazioni da destinare alla locazione

 

Alcune spese effettuate da persone fisiche in relazione ad acquisto di immobili abitativi (da imprese di costruzione) danno il diritto di fruire di benefici fiscali che consentono di recuperare in parte la spesa sostenuta. Si tratta di:

  • deduzione dalla base imponibile IRPEF per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili da locare;
  • detrazione dall’IRPEF del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale senza vincoli locativi.

 

Acquisto, costruzione o ristrutturazione immobili da locare

Con l’art. 21 del D.L. n. 133/2014 sono state previste agevolazioni per le persone fisiche che acquistano abitazioni di nuova costruzione o interamente ristrutturate ovvero che provvedono a affidare in appalto la costruzione di abitazioni su terreni di proprietà, sempre che da destinare alla locazione.

In particolare, è stata prevista la possibilità di dedurre dal reddito complessivo ai fini IRPEF il 20%:

  • del prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile (risultante dall’atto di notarile), nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, comprensivo di IVA;
  • degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto della medesima unità immobiliare per la parte di questi non superiore a 300.000 euro.

 

Limite massimo agevolabile € 300.000

Il limite di 300.00 euro costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, sia con riferimento all’immobile che al contribuente. Un soggetto potrà, dunque, durante il periodo di vigenza dell’agevolazione acquistare più abitazioni destinate alla locazione, ma la deduzione del 20% sarà calcolata su una spesa complessiva massima di 300.000 euro.

 La deduzione dal reddito ogni anno dichiarato dal contribuente, che spetta ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà, è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le stesse spese.

In caso di trasferimento dell’unità immobiliare locata, per vendita o per successione ereditaria, la deduzione fiscale spettante si trasferisce per la parte residua al nuovo soggetto proprietario purché in possesso dei requisiti.

 

Scadenza dell’agevolazione e caratteristiche della casa

L’agevolazione riguarda le persone fisiche, non esercenti attività commerciale, in caso di:

  • acquisto, effettuato dall’1/1/14 al 31/12/17, di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute al 12/11/14 od oggetto a tale data di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo;
  • costruzione, mediante affidamento in d’appalto di unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori; ai fini della deduzione le spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.

 

Le unità immobiliari invendute, ai fini della deduzione, sono quelle che al 12/11/14 erano già interamente o parzialmente costruite, ovvero quelle per le quali era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell’intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale.

 

I requisiti della casa e gli obblighi del proprietario

La deduzione per l’acquisto o realizzazione di unità immobiliari spetta alle seguenti condizioni:

 

 

Categoria Catastale L’unità immobiliare medesima deve essere a destinazione residenziale, e non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9
Ubicazione

dell’immobile

l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto del Ministero dei lavori pubblici 2/4/68, n. 1444 (parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C), ossia destinate a nuovi complessi insediativi)
APE L’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B

 

Destinata alla locazione L’unità immobiliare acquistata deve essere destinata, entro 6 mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni (anche mediante un contratto 4 + 4 oppure 6 + 2) e purché tale periodo di locazione abbia carattere continuativo.
Data del 12/11/14 A tale data la casa doveva essere già interamente o parzialmente costruita, ovvero doveva essere stato già rilasciato il titolo abilitativo edilizio o dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell’intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale.
Risoluzione anticipata e nuova locazione Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo sempre ché ne venga stipulato un altro entro 1 anno dalla risoluzione del precedente contratto
Canone di locazione Il canone di locazione non deve essere superiore:

ü  a quello indicato nella convenzione di cui all’art. 18 D.P.R. n. 380/2001 (convenzione-tipo approvata dalla Regione), ovvero;

ü  al minore tra:

Ø  il canone definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. n. 431/1998 (in base ad accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative);

Ø  il canone stabilito ai sensi dell’art. 3, comma 114, L. n. 350/2003 (in base a convenzione tra le imprese di costruzione e il comune).

Divieto affitto libero e affitto a parenti L’agevolazione, non è fruibile nel caso in cui:

·           si intenda stipulare, per gli immobili da affittare, contratti a canone libero.

·           non sussistano rapporti di parentela entro il 1° grado tra locatore e locatario;

 

 

Detrazione dell’iva pagata sull’acquisto di immobile abitativo

L’art. 1, comma 56 della Legge di Stabilità 2016 consente di detrarre dall’IRPEF, fino a concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’IVA pagata sull’acquisto, effettuato tra l’1/1/16 e il 31/12/16, di unità immobiliari a destinazione residenziale (anche di lusso) di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici.

 

L’immobile deve essere abitativo e nuovo

Si prescinde dalla destinazione che si intende dare all’immobile (abitazione propria, in affitto o comodato a terzi). L’agevolazione riguarda l’acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Sono, pertanto, escluse dall’agevolazione le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio. Il beneficio, tuttavia, è ammesso se l’appartamento oggetto dell’acquisto sia stato dalla l’impresa costruttrice cedente precedentemente concesso in locazione.

 

Misura della detrazione fiscale

La detrazione è ripartita in 10 quote costanti, da utilizzare a scomputo dell’IRPEF nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei 9 periodi d’imposta successivi.

La detrazione IRPEF, in vigore dall’1/1/16, è pari al “50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto” di unità immobiliari effettuato o da effettuare “entro il 31 dicembre 2016”. Ai fini della detrazione e in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016. Pertanto, l’IVA in acconto versata nell’anno 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile.

 

Le aliquote IVA

Si ricorda che le aliquote IVA applicabili sono, a seconda del ricorrere o meno dei requisiti per le agevolazioni “prima casa”, le seguenti.

Abitazione per cui è possibile usufruire dell’aliquota IVA:

ü  4% se l’acquirente è in possesso dei requisiti “prima casa”;

ü  10% se l’acquirente non è in possesso dei requisiti “prima casa”

A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Abitazione per le quali si applica l’aliquota IVA 22%
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici